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    • 2011房價不會大跌

    • 2011年01月04日 08:34:37   京華時報
       
         2011年,針對住宅的房地產調控會更加嚴厲,更多的細化政策將出臺,一些調控的死角將被格外“關懷”。就房價而言,筆者預計2011年很難上漲,不少地區可能小幅下跌,市場天平將開始向買方傾斜。

        2010年前11個月,全國商品房新開工面積大增48.7%,遠遠高于2009年全年11.54%的增速。由于新房銷售多為預售,因此2011年樓市供給將增長較多。在供給增長的情況下,需求則被抑制。在投資性需求方面,今年的政策不大可能放松,抑制力度甚至還會加大;在自住需求方面,目前的房價又是多數家庭所承擔不起的。在這樣的情況下,目前樓市庫存逐漸增加,北京可售住宅已超過10萬套,上海掛牌的二手住宅已超過15萬套。2010年,一、二線城市的住宅銷量已出現下滑,當年前52周,10個重點城市中,住宅成交量除武漢小漲1.18%以外,其余城市均下跌,跌幅較大的城市包括:深圳50.83%,南京45.45%,杭州44.47%,上海40.32%,北京39.7%。2011年,一、二線城市的住宅銷量仍將保持低量,基本不可能回到2009年的水平,全國住宅銷售面積增幅可能在10%以下,很有可能負增長。

        就全國而言,限購令、投資性購房首付提高以及貸款利率上浮等政策的威力還將逐漸展現。2007年9月末,中國曾出臺二套房貸款首付四成(目前是五成)、利率為基準利率110%的調控政策,對投資需求的打擊較大;2008年,在雷曼倒閉引發金融危機前,中國經濟仍在高速增長,但2008年前8個月房地產銷量卻負增長14.74%,說明二套房首付提高和利率上浮的影響非常大;去年前11個月,全國住宅銷量僅小幅增長7.4%。由于房價漲幅高于貨幣供應量的增幅,隨著2009年過度投放的貨幣被逐漸消耗和“稀釋”,適度寬松貨幣政策結束,住宅市場的貨幣將不再過剩,這將影響房企銷售金額的增長。

        數據顯示,房企去年前11個月的資金來源高達63220億元,開發投資則僅有42697億元,資金較為寬裕。但是,商品房銷售額少于開發投資額,為4.23萬億元。由于全國地價短期內難以下跌,未來房企的購地支出將較多。同時,政府對閑置土地的清理、去年大量新開工面積的后續投資等,都將消耗房企的資金。另外,雖然統計數據顯示房企整體資金充裕,但多數上市公司的現金流為負,不少中小房企以企業股權質押貸款,這或許說明多數房企的資金并不寬裕。在2011年房地產開發貸款及房地產信托仍將繼續收緊的情況下,僅從房企資金情況來看,也需要平價銷售以回籠資金。

        綜上判斷,2011年房價很難上漲。不過,在通脹預期下購房需求釋放、長期以來房價上漲導致百姓強烈看漲預期的背景下,房價也不大可能有大幅的下跌。(黃祖斌)
       
       


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